Asianmukaisella kiinteistön käytöllä ja ylläpidolla voidaan vaikuttaa turvallisuuteen ja kustannuksiin
Kun mietitään sisäilmaongelmia ja syitä mitkä niihin johtavat, törmätään usein myös seikkaan, joka ei aluksi ole niin ilmeinen, nimittäin kiinteistön käyttö. Kyllä, kiinteistön oikeanlaisella käytöllä on sisäilman kannalta suuri merkitys. Ennakoivalla kiinteistön ylläpidolla voidaan myös säästää kustannuksissa.
Viestinnällä on iso rooli oikeanlaisessa kiinteistön käytössä
Olen itse kohdannut esimerkiksi tilanteita, joissa bideesuihkua on käytetty varsinaisena suihkuna WC-tilassa, jossa ei ole lattiakaivoa. Esimerkki on toki räikeimmästä päästä, mutta hieman arkisempi tilanne on vaikkapa päiväkodissa, jossa liian ison lapsimäärän vuoksi on otettu varastotiloja leikkikäyttöön tai nukkumatiloiksi. Koululuokissa, joissa on syrjäyttävä ilmanvaihto, saattaa sukset kuivua saavissa tämän kyseisen syrjäyttävän ilmanvaihdon edessä, estäen puhtaan ilman leviämisen luokkaan.
Voisin luetella useita samankaltaisia esimerkkejä, joihin ratkaisu löytyy yksinkertaisesti viestinnästä. Käyttäjää tulee ehdottomasti informoida siitä, kuinka tilaa käytetään. Useat kunnat, Jyväskylän kaupunki mainitakseni ovat laatineet käyttäjille ohjelehtisen tilojen käytöstä. Yhteisten tilojen, kuten koulu- tai päiväkotiluokkien ovenpieliin voidaan esimerkiksi laittaa kyltit, joista ilmenee, kuinka monelle henkilölle tilan ilmamäärä on mitoitettu. Erityistiloissa, kuten puutyöluokissa voi olla vielä erikseen ohjeet, kuinka tila tulee siivota ja kenen vastuulla siivous on. Lisäksi kiinteistön käyttäjän edustajan kanssa tulee pitää säännöllisesti yhteyttä ja pyytää, että tilan käyttäjä informoi tilojen muutostarpeista.
Ennakoiva ja ennakoimaton ylläpito
Sisäilmaongelmien ehkäisyyn vaikuttaa tietysti myös kiinteistön ylläpito. Ylläpitoa on kahdenlaista: ennakoivaa ja ennakoimatonta. Ennakoivassa kiinteistönpidossa asiat ovat hoidettu säännöllisesti ja oikea-aikaisesti ennen kuin vahinkoa pääsee syntymään. Ennakoimaton kunnossapito on eritasoisten ja usein yllättäviltäkin tuntuvien ongelmien epäkustannustehokasta hoitoa. Voimme varmasti yhdessä todeta, että jälkimmäinen ei ole toivottavaa.
Kuinka ennakoiva kunnossapito tapahtuu?
Ensin on otettava selvää omasta kiinteistöstä tai kiinteistökannasta ja sen kunnosta. LVIS- ja RAK -kuntotutkijat ovat tässä loistava apu kiinteistönomistajalle. Kiinteistöihin voidaan teettää eritasoisia kuntotutkimuksia.
Keveimmillään, kun ilmeisiä ongelmia ei ole päästään kunnossapidon tarvekartoituksella, joka tulee suorittaa säännöllisesti viiden vuoden välein kuhunkin kiinteistöön. Tarvekartoituskierroksella tarkistetaan, että sähkö- ja paloturvallisuus on kunnossa, sekä vehkeet ja kojeet toimivat. Rakennustekniikka selvitetään aistinvaraisella tarkastelulla, eli silmillä, korvilla, nenällä, tunto- ja kuuloaistilla.
Tästä tarvekartoituksesta kiinteistönomistajalle jää dokumentti, jonka hän voi antaa valitsemilleen urakoitsijoille, jotka korjaavat puutteet kuntoon. Lisäksi kiinteistönomistaja voi hoitamattomien asioiden laajuudesta riippuen tarkistaa, mitä kiinteistönhoidon sopimukseen on kirjattu ja jututtaa kiinteistönhoitoa sekä tarvittaessa reklamoida.
Tarvekartoituksen jälkeen suoritetaan tarvittavat korjaukset
Tarvekartoituksen jälkeen varsinaiset korjaustyöt alkavat kiinteistönomistajan, urakoitsijan ja käyttäjän aloituspalaverilla, jossa sovitaan ajankohta pienien korjaustöiden suorittamiselle. Koska kiinteistönomistaja on pitänyt käyttäjään nyt säännöllisesti yhteyttä ja ilmoittanut tulevista korjaustöistä, voidaan samalla tehdä myös käyttäjän toivomia muutostöitä. Kustannukset jaetaan käyttäjän kanssa sovitulla tavalla.
Varmasti on sanomattakin selvää, että joskus korjaustöiden ollessa käynnissä, saatetaan huomata yllättävää isompaa tutkimustarvetta. Tällöin valpas kuntotutkija käy auttamassa urakoitsijaa haasteen ratkaisemisessa, jotta työ pääsee etenemään. Yhteistyöllä voidaan välttyä mahdolliselta katastrofilta, kuten korjaustöiden liian optimistisilta aikatauluarvioilta ja sen seurauksilta.
Lopputuloksena luottamus ja tulevaisuuteen varautuminen
Koska kiinteistönomistajalla on nyt hyvä suhde LVIS- ja RAK tutkijoihin ja tutkijat tuntevat kiinteistökantaa, pystyy kiinteistönomistaja yhteistyössä tutkijoiden kanssa suunnittelemaan tutkimuskohteita, joissa tietää kiinteistöjen rakennusvuoden perusteella olevan mahdollisia riskipaikkoja. Myöskin tutkijat voivat auttaa kiinteistönomistajaa korjaussuunnittelussa sellaisiin kiinteistöihin, jotka ovat lähellä käyttöikänsä päätä. Tällaisissa kohteissa viestintä ja kunnossapitotyöt korostuvat, sillä käyttäjille on aina taattava turvalliset ja terveelliset olosuhteet.
Kun on päästy luottamuksen rakentamisen tasolle kiinteistönomistajan, tutkijan, urakoitsijan sekä tärkeimmän, eli tilan käyttäjän kanssa, jolle kaikki edellä mainitut tekevät töitä, on suojatakissa liikkuva tutkija helpompi päästää kohteeseen. Tilan käyttäjä nimittäin tietää, ettei tutkija tarkoita aina sitä, että olisi jotakin vialla. Kyse on vain kiinteistönomistajan ennakoinnista, jotta vikoja ei tulisi jatkossakaan.
KIWA Inspectan asiantuntijat ovat Suomen laajuisesti käytössänne, mikäli tämänkaltainen innokas ja ennakoiva kiinteistön ylläpito kiinnostaa.
Terveet Tilat 2028 -ohjelehtinen on julkaistu sähköisenä ja löytyy osoitteesta www.tilatjaterveys.fi. Sain kunnian olla mukana kirjoittamassa ’Kiinteistön käyttö ja ylläpito’ osiota valtioneuvoston kanslian pyynnöstä. Tämä oli sinällään oma henkilökohtainen kohokohtani vuonna 2020, koska pääsin antamaan ulospäin omaa intohimoani ylläpitää kiinteistöjä järkevästi.
Tuomo Kiiski, tiimiesimies, Kiwa Inspecta
050 570 5997
tuomo.kiiski@kiwa.com
Kirjoittaja on rakennusterveysasiantuntija, jolla on kokemusta urakointi ja tilaajapuolelta. Hän toimii Jyväskylän yksikössä tiimiesimiehenä ja ’kiinteistöt ja rakenteet’ yksikön kehitysvastaavana.